Em busca de escala, Inter Asset consolida fundos imobiliários

Em um momento em que o mercado discute fundos maiores e multiestratégia, a gestora de investimentos do Inter promoveu uma reorganização de sua plataforma, consolidando o Inter Hedge Fundo de Investimento Imobiliário (INHF11) como seu flagship.

Com esse reposicionamento, a expectativa é aproveitar essa nova fase da indústria de FIIs e, consequentemente, ampliar o peso da vertical dentro da Inter Asset, que recentemente ultrapassou R$ 24 bilhões em ativos sob gestão (AuM, na sigla em inglês).

“Estamos entrando numa terceira fase da indústria, a fase 3.0, dos hedge funds imobiliários, que conseguem atuar em diferentes segmentos”, afirma Daniel Castro, CEO da Inter Asset, ao NeoFeed.

“Esse é um momento que, para nós, é quase uma nova página para a área de FIIs. E a gente começa um grande projeto de crescimento estruturado”, complementa.

A área imobiliária administra pouco mais de R$ 1 bilhão, mas a gestora quer elevar essa participação para pelo menos 15% a 20% do AuM total nos próximos anos. Para isso, planeja novos investimentos e pretende expandir a operação de fundos imobiliários, com foco no crescimento e na qualidade das estratégias.

O Inter Hedge começa essa nova etapa com patrimônio líquido superior a R$ 300 milhões, após a reorganização promovida pela Inter Asset. No fim de junho, a gestora apresentou uma proposta para reestruturar sua plataforma de FIIs, com a integração dos fundos Inter Residence (INRD11), Inter Teva Índice de Papel (ITIP11) e Inter Teva Índice de Tijolo (ITIT11) ao INHF11, conforme mostrou o NeoFeed.

No começo de outubro, a Inter Asset concluiu a aquisição de cinco imóveis do INRD11 por R$ 108 milhões, concentrando os ativos no INHF11. A liquidação do ITIP11 também foi aprovada pelos cotistas. Já a proposta referente ao ITIT11 foi rejeitada, e o fundo continuará com sua estrutura atual.

Os investidores receberam as cotas do INHF11 reformulado na quarta-feira, 21 de outubro. Após a consolidação, a carteira do fundo ficou dividida aproximadamente em três partes: um terço em imóveis físicos, provenientes da operação com o INRD11; outro terço em cotas de fundos imobiliários; e o restante em caixa e operações de crédito imobiliário.

A consolidação promovida pela Inter Asset não é um movimento isolado. Operações desse tipo vêm ocorrendo no mercado de FIIs e devem continuar, diante do número de fundos de menor porte. A indústria conta com 435 FIIs listados, com patrimônio médio de R$ 455,2 milhões, segundo dados do Clube FII.

A avaliação é que fundos maiores, com patrimônio na casa dos bilhões de reais, conseguem viabilizar captações com mais facilidade, apresentam menor volatilidade e diluem custos.

Uma gestora que também tem essa agenda é a Patria Investimentos. Depois de uma série de aquisições, a casa atingiu R$ 38 bilhões em ativos sob gestão na vertical imobiliária, divididos em 30 fundos. A ideia, porém, é consolidar esses veículos, agrupando-os nas seis diferentes estratégias da casa.

Segundo Castro, concentrar parte das operações em um fundo com mandato mais amplo permite ajustar a carteira de acordo com as condições econômicas e os ciclos de cada segmento do mercado imobiliário, em vez de manter diferentes veículos voltados a estratégias específicas.

O Inter Hedge foi escolhido para liderar esse movimento por permitir investimentos em imóveis físicos, cotas de outros FIIs, ações de companhias listadas e títulos de dívida. “Ele vai conseguir atuar nos diferentes produtos de investimento e capturar o melhor de cada mundo”, afirma Guilherme Loureiro, gestor do Inter Hedge FII.

O plano agora é expandir o patrimônio do INHF11. Castro avalia que o veículo tem potencial para ultrapassar R$ 1 bilhão em patrimônio em breve e não descarta que alcance mais de R$ 3 bilhões no futuro. “A gente quer que esse fundo cresça, e cresça bastante”, diz.

A operação deve produzir efeitos sobre as distribuições aos cotistas no curto prazo. De acordo com Loureiro, a consolidação e a venda dos imóveis devem gerar um resultado estimado em cerca de R$ 0,40 por cota, considerando rendimentos e ganhos de capital. No relatório gerencial mais recente, a gestora indicou uma distribuição próxima de R$ 0,20 por cota até o fim do ano.

A reorganização da plataforma não significa que a Inter Asset deixará de trabalhar com fundos de mandato específico, segundo Castro. O ITIT11, por exemplo, continuará operando depois que os cotistas rejeitaram a proposta de liquidação.

Ele também não descarta novas consolidações, embora diga que não há nenhuma operação específica anunciada nesse sentido. A decisão dependerá do tamanho dos veículos, da liquidez, da estratégia de investimento e da percepção dos cotistas sobre os benefícios de uma eventual integração.

“Não existe nenhum tipo de estratégia que a gente não veja que possa fazer sentido”, afirma Castro. Segundo ele, a prioridade é crescer, mas com estruturas que façam sentido para os investidores e permitam à gestora manter a qualidade da alocação.